공사가 멈춘 생활형숙박시설을 분양받은 분들은 대부분 "분양계약을 취소할 수 있느냐"고 묻습니다. 그런데 법적으로는 어떤 근거로 계약을 되돌리느냐에 따라 길이 달라집니다. 중도금대출까지 받았다면 은행 문제도 함께 풀어야 합니다. 이 사건은 사용승인이 한참 늦어진 생활형숙박시설에서, 납부금 약 2억 원을 돌려받고 대출 채무까지 정리한 사건입니다.
01어떤 상황이었나
건물은 완공되지 않았는데, 중도금대출 원리금 상환 청구는 계속 날아오고 있었습니다.
의뢰인 부부는 충남 태안의 한 생활형숙박시설 2개 호실을 분양받았습니다. 호실당 분양대금은 3억 원대였고, 계약금과 1·2차 중도금으로 이미 약 2억 원을 낸 상태였습니다. 중도금은 은행 대출로 납부했습니다. 계약서상 사용승인 예정일은 계약 후 반년 뒤였지만, 예정일을 8개월 넘게 넘기고도 공사는 끝나지 않은 채 방치되어 있었습니다. 그 사이 은행은 대출 원리금을 갚으라고 청구해 왔고, 의뢰인 부부는 계약에서 벗어날 방법을 찾아 도아를 찾아왔습니다.
02무엇이 쟁점이었나
'취소'를 원했지만, 이 사건에서 실제로 쓸 수 있는 법적 근거는 '해제'였습니다.
수분양자 입장에서는 계약을 없던 일로 돌리는 것이 목표이지만, 법원에 무엇을 근거로 주장하느냐는 별개의 문제입니다. 이 사건에서 문제가 된 것은 계약을 맺을 때의 속임수가 아니라 계약을 맺은 뒤 공사가 지연된 사정이었습니다. 그래서 계약서에 정해진 해제 조항과 민법상 이행지체에 따른 해제를 근거로 삼는 것이 정확했습니다. 계약이 해제되더라도 은행과 맺은 중도금대출약정이 그대로 남는다면 실익이 줄어든다는 점도 함께 따져야 했습니다.
취소는 계약을 맺는 과정에 문제가 있을 때 쓰는 방법입니다. 사기나 강박, 중요한 부분에 대한 착오로 계약을 맺었다면 취소를 주장할 수 있습니다(민법 제109조, 제110조). 해제는 계약은 정상적으로 맺었지만 그 뒤 상대방이 약속을 지키지 않을 때 쓰는 방법입니다. 공사 지연이나 사용승인 지연이 대표적입니다(민법 제544조). 두 방법 모두 계약을 처음부터 없던 것으로 되돌린다는 결과는 비슷하지만, 요건과 입증할 내용이 완전히 다르기 때문에 사건에 맞는 근거를 골라야 합니다.
03도아는 이렇게 했습니다
대출 원리금 청구가 이어지던 상황이라 시간을 끌지 않았습니다. 상담 후 1주 만에 분양대금 반환 등을 청구하는 소장을 법원에 냈습니다.
분양계약서에는 시행사 귀책으로 사용승인이 예정일보다 3개월 넘게 늦어지면 수분양자가 해제할 수 있다는 조항이 있었습니다. 이 약정해제와 민법 제544조에 따른 법정해제를 함께 주장해, 어느 한쪽이 다퉈지더라도 해제가 인정될 수 있도록 했습니다.
시행사와 신탁사에는 납부한 분양대금의 반환을 청구했습니다. 대출은행에는 분양계약과 중도금대출약정이 경제적·사실적으로 하나로 묶여 있다는 법리(대법원 2013. 5. 9. 선고 2012다115120 판결 참조)를 들어, 대출 채무가 없다는 확인을 청구했습니다.
04결과
계약금·중도금 약 2억 원을 전부 돌려받고, 중도금대출 채무에서도 벗어나며 승소했습니다.
법원은 의뢰인 부부의 분양계약 해제를 인정했습니다. 시행사·신탁사는 납부금 약 2억 원 전액을 반환하게 되었고, 의뢰인 부부는 중도금대출 채무에서도 벗어났습니다. 완공되지 않은 건물에 묶여 있던 돈을 되찾고, 앞으로 갚아야 했을 대출 부담까지 함께 정리한 결과입니다.
- 사용승인이 늦어지면 바로 해제할 수 있나요? 계약서에 지연 기간에 따른 해제 조항이 있는지부터 확인해야 합니다. 조항이 없더라도 민법상 해제를 검토할 수 있습니다.
- 분양계약만 정리하면 대출도 끝나나요? 그렇지 않을 수 있습니다. 중도금대출은 별도 계약이라 은행을 상대로 함께 다퉈야 하는 경우가 많습니다.
- 누구를 상대로 소송해야 하나요? 시행사뿐 아니라 분양대금을 관리하는 신탁사, 대출을 실행한 은행까지 함께 검토해야 합니다.
본 사례는 의뢰인 보호를 위해 일부 사실관계를 각색하였으며, 개별 사안의 사실관계와 증거에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
