오피스텔 분양계약 해제를 알아보는 분들이 가장 많이 하는 오해가 있습니다. "계약금을 일부만 냈으니, 낸 만큼만 포기하면 되겠지." 하지만 계약금이나 위약금은 실제로 낸 돈이 아니라 약정한 금액을 기준으로 따지는 경우가 대부분입니다. 이 사건은 계약금 1천만 원만 낸 상태에서 8천만 원을 더 내야 했던 오피스텔 분양계약을, 추가 위약금 없이 해제한 사건입니다.
01어떤 상황이었나
약 9억 원 규모의 오피스텔 분양계약, 계약금은 1천만 원만 냈는데 해제 비용은 9천만 원이었습니다.
의뢰인은 2023년 약 9억 원 규모의 오피스텔 분양계약을 맺고, 계약금 가운데 1천만 원만 먼저 냈습니다. 3년 넘게 지나 계약을 정리하려고 보니, 계약서에는 분양대금의 10%를 위약금으로 정해 두고 있었습니다. 이미 낸 1천만 원을 빼도 8천만 원을 새로 마련해야 계약에서 벗어날 수 있는 상황이었습니다. 의뢰인은 다른 방법이 있는지 알아보기 위해 도아를 찾아왔습니다.
02무엇이 쟁점이었나
낸 돈만 포기하고 끝낼 수 없는 구조에서, 추가 부담 없이 계약을 해제할 수 있는가가 쟁점이었습니다.
분양계약을 해제하는 길은 여러 가지입니다. 계약금을 포기하고 해제하는 방법, 상대방의 잘못을 근거로 해제하는 방법, 양쪽이 합의해 해제하는 방법이 있습니다. 이 사건에서는 계약서상 위약금이 분양대금 기준으로 정해져 있어, 계약금 포기만으로는 해제 비용을 줄이기 어려웠습니다. 법원에서 위약금 감액을 다툴 수도 있지만 시간이 걸리고 결과도 알 수 없었습니다. 그래서 가장 빨리, 가장 적은 부담으로 끝낼 수 있는 방법을 찾는 것이 핵심이었습니다.
민법은 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있게 하고 있습니다(민법 제565조). 그런데 판례는 계약금을 일부만 낸 경우에도 이 해제의 기준이 되는 금액을 실제로 낸 돈이 아니라 약정한 계약금 전체로 봅니다. 그래서 계약금 일부만 냈다고 해서 그 금액만 포기하고 끝낼 수 있는 것은 아닙니다. 계약서에 별도로 정한 위약금 조항이 있다면 그 조항도 함께 확인해야 합니다.
03도아는 이렇게 했습니다
협의만으로는 상대방을 움직이기 어렵다고 보고, 의뢰 후 지체 없이 소장을 작성해 법원에 냈습니다.
소송이 진행되는 상태에서 분양대금을 관리하는 신탁사와 적극적으로 소통하며 정리 조건을 조율했습니다.
위약금을 얼마로 깎을지 다투기보다, 의뢰인이 새로 돈을 내지 않고 계약에서 나오는 것을 목표로 협의했습니다.
04결과
소장 접수 2주 만에, 추가 위약금 없이 계약을 해제하는 합의가 이뤄졌습니다.
계약서대로라면 8천만 원을 더 내야 했던 사건이었습니다. 도아는 소장을 접수하고 2주 만에 신탁사와 합의를 이끌어 냈고, 의뢰인은 이미 낸 금액 외에 추가로 돈을 내지 않고 오피스텔 분양계약에서 벗어났습니다. 긴 재판 없이 사건이 마무리되었습니다.
- 계약금을 일부만 냈는데 그만큼만 포기하면 되나요? 대부분 그렇지 않습니다. 해제 비용은 약정한 계약금이나 위약금 조항을 기준으로 계산됩니다.
- 위약금은 줄일 수 없나요? 법원은 지나치게 많은 위약금을 줄일 수 있습니다(민법 제398조). 다만 시간이 걸리므로 협의와 함께 검토하는 것이 좋습니다.
- 해제하는 데 오래 걸리나요? 사건마다 다르지만, 이 사건처럼 소송을 제기한 뒤 협의로 빠르게 끝나는 경우도 있습니다.
