지식산업센터 분양계약 해제를 알아보다가 "중도금을 이미 냈으면 해제가 안 된다"는 말을 듣는 분이 많습니다. 실제로 중도금을 낸 뒤에는 계약금을 포기하는 방식의 해제가 막히는 것이 원칙입니다. 이 사건은 그런 조항이 계약서에 분명히 적혀 있던 9개 호실 분양계약에서, 계약이 맺어진 방식에 주목해 5개 호실을 정리한 사건입니다.
01어떤 상황이었나
계약금과 네 차례의 중도금으로 약 19억 원을 낸 상태, 계약서에는 '해제 불가' 조항이 있었습니다.
의뢰인 회사는 2022년 경기 오산의 한 지식산업센터에서 제조시설과 기숙사 9개 호실을 분양받았습니다. 분양대금은 합계 약 38억 원이었고, 계약금과 네 차례의 중도금으로 약 19억 원을 이미 냈습니다. 계약 후 약 2년이 지나 일부 호실이라도 정리하려 했지만, 계약서에는 위약금을 분양대금의 10%로 정하고 중도금을 한 번이라도 낸 뒤에는 해제할 수 없다는 조항이 있었습니다. 일반적인 방법으로는 해제할 길이 없던 상황에서 의뢰인은 도아를 찾아왔습니다.
02무엇이 쟁점이었나
계약서가 막아 둔 해제 대신, 법이 따로 정한 길이 있는지가 쟁점이었습니다.
중도금 납부 후 해제를 막는 조항은 민법의 원칙과도 맞닿아 있어, 이 조항 자체를 다투는 것만으로는 승산이 크지 않았습니다. 도아는 계약이 어떻게 맺어졌는지를 다시 살폈습니다. 이 계약은 분양대행사 직원이 의뢰인 회사 사무실을 여러 차례 찾아와 권유해 맺어진 것이었습니다. 이런 방식은 방문판매법상 방문판매에 해당할 수 있었고, 계약서에 청약철회에 관한 안내가 없었기 때문에 철회할 수 있다는 사실을 안 날부터 14일 안에 철회를 주장할 수 있었습니다.
민법은 상대방이 계약 이행에 착수하기 전까지만 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있게 하고 있습니다(민법 제565조). 중도금을 내는 것은 대표적인 이행 착수이므로, 중도금을 낸 뒤에는 계약금 포기만으로 해제하기 어렵습니다. 이때부터는 상대방의 계약 위반, 계약 과정의 사기·착오, 방문판매법상 청약철회처럼 다른 근거를 찾아야 합니다. 어떤 근거를 쓸 수 있는지는 계약 경위와 계약서 내용에 따라 달라집니다.
03도아는 이렇게 했습니다
철회 기간이 '안 날부터 14일'이라 속도가 중요했습니다. 상담 후 1주 만에 청약철회 의사를 담은 내용증명을 보냈습니다.
청약철회에 따라 이미 낸 분양대금을 돌려달라는 소송을 법원에 냈습니다.
소송을 진행하면서 신탁사·시행사와 적극적으로 협의해, 정리할 호실과 조건을 조율했습니다.
04결과
해제가 막혀 있던 계약에서 5개 호실을 합의해제하고, 약 7.7억 원의 중도금대출 채무에서 벗어났습니다.
소송을 제기하고 1년이 채 되지 않아 신탁사·시행사·시공사와 합의가 이뤄졌습니다. 9개 호실 가운데 1차분 5개 호실(분양대금 약 16.4억 원)의 계약이 해제되었고, 이 호실들의 중도금대출 원리금 약 7.7억 원은 상대방이 떠안아 의뢰인이 면책되었습니다. 나머지 4개 호실은 의뢰인의 뜻에 따라 계약을 유지했습니다. 계약서대로라면 위약금을 내도 풀 수 없던 계약이었습니다. 의뢰인은 계약금 상당액과 약 2.5억 원의 부담으로 약 16.4억 원 규모 계약과 대출 채무에서 함께 벗어났습니다.
- 중도금을 냈으면 해제는 불가능한가요? 계약금 포기 방식의 해제는 어렵지만, 계약 위반이나 청약철회 같은 다른 근거가 있는지 검토할 수 있습니다.
- 여러 호실 중 일부만 정리할 수 있나요? 이 사건처럼 협의를 통해 일부 호실만 해제하고 나머지는 유지하는 방법도 가능합니다.
- 중도금대출은 어떻게 되나요? 해제와 함께 대출을 누가 떠안을지 정하지 않으면 부담이 남을 수 있으니, 합의 조건에 반드시 포함해야 합니다.
본 사례는 의뢰인 보호를 위해 일부 사실관계를 각색하였으며, 개별 사안의 사실관계와 증거에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
